Предварителен договор за покупка на имот

Предварителен договор за покупка на имот – Що е то? Съдържание на предварителния договор

В практиката се е наложило, че едва ли не преди изповядване на сделка за покупка / продажба на имот пред нотариус, следва да се сключи и предварителен договор за покупка на имот. Последният в никакъв случай не е задължителен и не е условие за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот. По-скоро с него се цели да се уговорят параметрите по бъдещата сделка и да се гарантира сключването й пред нотариус.

Съдържание на предварителния договор за покупка на имот

По съществото си предварителният договор за покупка на имот представлява обещание на страните да сключат такъв в изискуемата нотариална форма. Законът за задълженията и договорите изисква да се сключи в обикновена писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Например задължително е да са ясни страните по сделката, кои са продавачите и купувачите, кой имот ще е предмет на сделката, каква ще е продажната цена и как ще се плаща тя.

Всички други уговорки в предварителния договор не са съществени и могат да бъдат уговаряни по желание между страните.

Така например обикновено се уговаря точното време и място на изповядване на сделката, което дава допълнително спокойствие за продавача / купувача. Важно е разбира се да се уговорят правата и задълженията на страните. Например задължението на продавача да се снабди и да представи пред нотариуса всички необходими за изповядване на сделката документи, включително и удостоверение за липса/наличие на тежести върху имота, предмет на сделката, е от първостепенно значение за сключването на договора. Прието е в практиката, но в никакъв случай не е задължително, да се уговаря и задатък (обикновено около 10 % ) от продажната цена, като гаранция, че сделката ще бъде сключена.

Съдържанието на предварителния договор за покупка/продажба на имот може да варира според конкретния случай и конкретните обстоятелства около сделката. Но винаги следва да се цели пълното и детайлно уреждане на отношенията между страните по повод бъдещата сделка. Така се гарантира до голяма степен изпълнението на задълженията по него и сключването на окончателната сделка пред нотариуса.

Понякога, въпреки че е озаглавен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, той може да инкорпорира в себе си друг договор, какъвто е договорът е изработка. В практиката често се среща този тип смесен договор, особено когато става въпрос за покупка на имот „на зелено“ или „в строеж“. Тогава следва още в по-голяма степен да се гарантират правата на двете страни, за да се прехвърли собствеността върху имота на новия собственик, във вида в който го е поискал и в същото време продавача/строител да получи своето възнаграждение/продажна цена.

Рискове при несключване на предварителен договор за покупка на имот

В случай, че не се сключи предварителен договор за покупка на имот, бъдещият купувач рискува продавачът да продължи да предлага имота си на всяко трето лице и да се договаря с тях. Възможно е и продавачът в крайна сметка да продаде имота си на друго лице или пък в един момент да се откаже въобще да продава собствеността си.

От друга страна за продавача съществува риск ако не сключи предварителен договор за продажба на имот, бъдещата сделка с купувача да се отлага във времето и съответно той да е изправен пред несигурността кога би могъл да получи продажната цена за имота си. Също при промяна в пазарните условия рискува в крайна сметка първоначалната уговорка за получаване на по-висока цена да се измени и той да получи по-ниска такава.

Неспазване на задължението за сключване на предварителен договор за покупка на имот. Защита на другата страна

Добре е в самия предварителен договор за покупка / продажба на имот да бъдат разписани последствията и отговорността, която носи всяка страна при неизпълнение на клаузите му, включително тези в случай, че не се яви в деня на изповядване на сделката. Така например е добре да бъде описано, че изправната страна има правото да получи неустойка при неспазване на задълженията по договора. Добре е също да са ясно разписани и правото на разваляне на договора и правото на изправната страна да предяви иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен.

В случай, че продавачът или купувачът не се яви при изповядване на сделката, другата страна може да изиска от нотариуса да издаде констативен протокол за това обстоятелство, както и за готовността му да сключи договора. Този констативен акт е важно доказателство, което впоследствие ще послужи за защитата на изправната страна. След това пред нея има две възможности. Първата е да развали договора, ако вече не желае и няма интерес от сключването на сделката. А другата възможност е да образува съдебно дело за обявяване на предварителния договор за окончателен. При положително развитие, съдебното решение ще замести нотариалният акт и правото на собственост върху имота ще се прехвърли върху новия собственик.