Договор за наем

Договорът за наем е един от най-често сключваните в днешно време договори. От една страна той е важен за наемодателя / собственика на имота или вещта с оглед опазването на отдаденото имущество, ползването му съгласно указаното в договора предназначение и начин и обезщетяването на наемодателя в случай на нанесени щети. От друга страна писменият договор гарантира за наемателя ползването на имота или вещта за определен период от време срещу определена наемна цена. Все пак при сключването му следва да се има предвид, че договорът за наем има свои особености и императивна законова уредба, която следва да се спазва.

Какво представлява договора за наем?

Съгласно закона с договора за наем наемодателят се задължава да предостави за временно ползване определена движима вещ или имот, а наемателят – да му заплати съответната наемна цена. Поради това основното, което следва да съдържа един договор е уговорка относно предмета на договора. Отдаваната под наем вещ следа да бъде детайлно описана, а когато става въпрос за недвижим имот то е добре да бъде описан какво представлява той, вида му, квадратура, точно местоположение. Освен вещта в договора следва да бъде определен и размерът на наемната цена, както и на какъв период и как ще се плаща тя. Може да се каже, че без присъствието на тези уговорки договорът би бил лишен от смисъл.

По-надолу ще разгледаме особеностите на договора за наем и някои спорни моменти при неговото изпълнение.

За чия сметка са разходите по ремонт и поправки на наетата вещ или наетия имот – за наемодателя или наемателя?

Съгласно закона дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновеното употребление, са за сметка на наемателя. За такива дребни поправки примерно се сочат: замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива. Всички други повреди са за сметка на наемодателя. Ако обаче са повредени по вина на наемателя, той ще отговаря за причинените вреди към наемодателя.

За да се избегнат конфликти по повод на отстраняване на повредите е редно да се уредят детайлно в договора.

Ползване на нает имот

Ползването на имота от наемателя следва да става съобразно посочения в договора начин. Обикновено в договора подробно се описва за какво може да се използва имота, при какви условия и по какъв начин. В случай, че не е уговорено в договора, то ползването следва да се извършва съобразно предназначението на имота/вещта. Ако имотът е апартамент, то следва да се ползва единствено за жилищни нужди, но не и за търговски например или промишлени цели.

Дължи ли се депозит при наемането на имот?

Депозитът се е наложил в практиката и присъства почти във всеки договор. Той е необходим с оглед даване на гаранции пред наемодателя, че сключеният договор ще се изпълнява. Депозитът не се дължи по закон. Той във всеки един случай се уговаря между наемодателя и наемателя. Практиката е наложила размерът му е да е равен на 1 месечен наем, но не са малко случите, при които той е неколкократно по-висок или пък по-нисък. Важно е изрично да се определи кога и при какви условия депозитът ще бъде възстановен, съответно при нарушаването на кои задължения от страна на наемателя депозитът ще бъде удържан.

Пренаемане на част или целия нает имот/вещ

Наемателят не може да преотдава на друго трето лице без съгласието на наемодателя. Той, обаче, ако няма изрична забрана за това, предвидена в договора има право да преотдаде части от вещта. В този случай задълженията по сключения договор остават за наемателя, но следва да се изпълняват и от пренаемателя.

Специални клаузи в договора за наем

Страните имат пълна свобода да определят съдържанието на договора. Единственото условие е клаузите му да не противоречат на закона. Ето затова могат да бъдат включени специфични задължения за наемателя, например: да не отглежда домашни любимци в жилището, да не пуши вътре в помещенията, да поддържа добра хигиена, да не пребивават други хора, освен наемателите и други. Също може да бъдат уговорени и специфични права на страните. Например: правото на наемодателя на оглед един път месечно на наетата вещ, правото на наемателя да преотдава под наем целия или части от имота на други лица.

Продължаване на договора за наем след изтичането на предвидения в договора срок

Съгласно закона ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Прекратяване на договора за наем

Прекратяването на договора за наем може да стане по няколко начина:

– с изтичане на предвидения в него срок;

– с предизвестие от някоя от страните;

– по общо съгласие между страните;

– по друг начин.

Адвокат Колчакова има богат опит в услугите по изготвяне на договор за наем и при защита правата на страните по него. За консултация и съдействие: тел.0878538646 email: office@advokatimik.bg или формата по-долу.

Последвайте фейсбук страницата ни на следния линк: https://www.facebook.com/advokatiMiK